各方謀動銀行搶奪 準房產(chǎn)信托投資基金破繭欲出
來源：www.beiwo888.cn 時間：2005-01-21
2004年被業(yè)界一提再提的兩大房地產(chǎn)投融資新渠道，在2005年初，都跨出了關(guān)鍵性的一步。無論是住房貸款證券化的正式獲批，還是房地產(chǎn)信托基金再一次的曲線救國，都預示著，2005年將是房地產(chǎn)投融資渠道大開的一年。
我國的房地產(chǎn)市場真正進入了“資本為王”的時代，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)過去單純依靠銀行貸款、自有資金、銷售回款支撐的傳統(tǒng)融資體系顯然已經(jīng)不能適應新時期的需要，借助資本市場這個助推器、實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)資本和金融資本的融合將是一個必然的趨勢。
各方謀動房產(chǎn)信托投資基金
傳言去年底就會正式出臺的《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務管理暫行辦法》，最終還是沒有如期出臺。但是，蠢蠢欲動的信托公司和房地產(chǎn)商卻已經(jīng)按捺不住。
“關(guān)于房地產(chǎn)信托管理辦法征詢意見稿出臺之后,我們公司不僅專門在上海成立了專門的房地產(chǎn)金融服務品牌———聯(lián)信筑城，更是研制了一套專門針對準房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)行的方案。現(xiàn)在，就等著法規(guī)的正式出臺。聽說，上海市銀監(jiān)局接受中國銀監(jiān)會的委托正在研究相關(guān)的文件。相信正式規(guī)定很快就能出臺?！弊蛱?，聯(lián)華信托有限公司的執(zhí)行總經(jīng)理施陽向記者透露，有關(guān)準房地產(chǎn)信托基金的方案其實該公司已經(jīng)“密謀”很久，根據(jù)新規(guī)又做了一再的修改。
他向記者透露，該方案與傳統(tǒng)的信托產(chǎn)品不同的是，它屬于待為指定集合信托投資計劃。它與傳統(tǒng)的信托產(chǎn)品的不同在于，傳統(tǒng)產(chǎn)品往往是有固定的房產(chǎn)投資項目，然后募集資金，最后成立信托項目。而這個突破200份限制的新型準房地產(chǎn)信托投資基金，則是由信托公司先設定投資計劃募集資金，然后再指定項目，最后成立信托項目。施陽表示，這樣更有利于資金和項目的流動性。對于其他細節(jié)，他不愿意過多透露。但是，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，施陽對于這個準備已久的準房產(chǎn)信托投資基金計劃是躊躇滿志。在國內(nèi)信托公司為房產(chǎn)信托管理新規(guī)作積極的準備時，一些海外的開發(fā)商憑借已有的基金操作經(jīng)驗，也動起了將國內(nèi)物業(yè)發(fā)行信托基金的腦筋。
東南亞最大的地產(chǎn)開發(fā)商嘉德置地，去年底曾表示計劃在中國設立一家房地產(chǎn)信托投資公司，為了推進這一計劃，公司還打算設立一個房屋銷售基金。
2004年12月，嘉德置地如期在國內(nèi)完成了兩次大型商場收購：投資1.2億美元收購由深圳國際信托投資公司開發(fā)的6座沃爾瑪購物中心的51%的股份；斥資17億元人民幣購買兩家北京購物商場。嘉德置地同時表示，在未來計劃購入商場項目的資產(chǎn)價值為100億元人民幣，并希望通過這批優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，發(fā)行中國首個商業(yè)房產(chǎn)基金。
近日該公司正式對外宣布計劃未來會將這些購得的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)打包發(fā)行基金，但是并不是通過設立房地產(chǎn)投資公司在國內(nèi)上市，而是繞道到新加坡上市。據(jù)悉，目前首批南方6個商場的上市計劃已經(jīng)在操作中。
另外，來自北京的消息稱，北京國際信托投資有限公司(下稱北國投)目前也在計劃設立房地產(chǎn)信托投資基金通過曲線救國的方式到新加坡上市。該公司負責人表示，內(nèi)地信托公司首次對于房地產(chǎn)信托投資基金的嘗試，將同時借鑒香港首只房地產(chǎn)信托基金“領(lǐng)匯”以及內(nèi)地首只房地產(chǎn)投資信托基金的房地產(chǎn)商——華潤的做法。
信托公司和開發(fā)商躍躍欲試的房地產(chǎn)信托基金，如果真能在國內(nèi)落地，對國內(nèi)的房產(chǎn)投資者而言，也是一項利好。
銀行搶奪房貸證券化試點
與房地產(chǎn)信托基金的靜待政策和曲線救國相比，已經(jīng)走過長達10年探索歷程的房地產(chǎn)證券化，已經(jīng)更為明朗化。銀監(jiān)會政策法規(guī)司副主任李伏安公開向媒體表示，2005年第一季度將實行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化。這意味著，房貸證券化終于在在政策上得到了認可。而目前，首家試點單位還在激烈地角逐中。中國建設銀行和上海浦東發(fā)展銀行成為新近爭奪的兩大熱門銀行。
有關(guān)專家介紹，房地產(chǎn)證券化的精髓在于通過有價證券的形式對原本價值大、周期長、位置固定的房地產(chǎn)進行價值分割，既有效解決了開發(fā)企業(yè)融資困境，又使中小投資者能夠分享房地產(chǎn)投資的利益，推動房地產(chǎn)投資與消費兩方面的實現(xiàn)。房地產(chǎn)證券化的這一特性顯然適應了當前國內(nèi)一方面資金需求缺口巨大，另一方面投融資渠道匱乏的市場現(xiàn)狀。
房地產(chǎn)證券化后，銀行、房地產(chǎn)商、購房者、投資者都將是最終的受益者。據(jù)專家分析，房地產(chǎn)證券化實施之后，能有效地緩解銀行資金緊張的狀況，增加銀行信貸資金流動性；對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，能夠最大限度地解決空置房積壓，盤活存量資產(chǎn)，促進其資本加速流通和改善資本結(jié)構(gòu)，解決房地產(chǎn)開發(fā)過程中的巨額債務；購房者可以擺脫銀行由于資金來源不足等原因而提供貸款時存在的苛刻條件，還能減輕購房還貸利息負擔；由于房貸信用質(zhì)量較高，房貸證券化為投資者提供了一種比炒股保險、比存款劃算的新型投資方式。購房者可以通過購買有價證券，對房地產(chǎn)實現(xiàn)保值，中小投資者也可按自己的意愿換房，更多地得到實惠。
一直致力于研究資產(chǎn)證券化的北京大學經(jīng)濟學院黃嵩博士認為，目前國內(nèi)推出住房抵押貸款證券化的條件比較成熟，最大的障礙是相關(guān)法律制度的缺失。如我國現(xiàn)行的《證券法》相關(guān)條款中，缺乏對資產(chǎn)證券化在房地產(chǎn)融資業(yè)務應用中的規(guī)定；建立風險隔離機制要借助信托手段，目前《信托法》規(guī)定銀行不能從事信托經(jīng)營等等。因此，在現(xiàn)有法律體系下，住房抵押貸款證券化的實施有一定難度。
無論是各方蠢蠢欲動的房地產(chǎn)信托投資基金，還是走過10年艱辛路程的住房貸款證券化，立法問題都是業(yè)界人士及專家一提再提的最大障礙。福建聯(lián)華信托有限公司執(zhí)行總經(jīng)理施陽在接受記者采訪時樂觀地表示：“2005年，相信將是房地產(chǎn)融資渠道大開之年?！?br>
2005年，大家都在等待法律為房地產(chǎn)投融資渠道的拓寬打開道路。
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從投資者的角度而言，房地產(chǎn)信托投資基金不同于普通投資股票、債券等證券的基金。房地產(chǎn)信托投資基金(即REITs)主要分為兩大類，第一類主要購入商用、民用房屋以及停車場等物業(yè)出租，通過每月的租金收入獲得回報；第二類則通過購入銀行的房地產(chǎn)按揭貸款，按揭人每月的還款為此類基金的收入。REITs是公認的風險比較低并同時具有稅務效益和透明度的投資工具，特別適合那些為配合退休金計劃及對穩(wěn)固經(jīng)常收入的要求重于資本增值的投資者。
所以，房地產(chǎn)信托投資基金的推出，不僅能大大拓寬開發(fā)商的融資渠道，對于投資者而言，也是房地產(chǎn)投資的一個更佳方式。
(xintuo摘自東方早報)